土地契約までにやるべきポイント 第二回 重要事項説明書編について書いていきます。
POINT 1:重要事項説明って何？
宅地建物取引業法では、売買契約を締結するまでの間に、不動産会社は、購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定めています。重要事項説明は、宅地建物取引士が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。
重要事項説明書に記載されているのは、大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」ですが、宅地建物取引業法で、説明すべき事項が細かく定められています。購入を検討する中で確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。
重要事項説明を受けた結果、購入を見送ることもあり得ますので、重要事項説明は極力早めに受けることが大切です。説明を受けた後、検討の時間を十分に取って、疑問点を解消してから契約に臨みたいものです。そのためにはあらかじめ、不動産会社に重要事項説明と売買契約のスケジュールを確認しておきましょう。売買にかかわる交渉の最終段階では、どうしても検討する時間的余裕がなくなりがちですが、しっかりと考えて最終判断ができるよう、遠慮せずにスケジュールを調整することも大事です。
出典：公益社団法人 全日本不動産協会 公式HP
細かい流れなどについては、他の方のブログでたくさん書かれてますので、そちらを見て頂き、
ここでは土地契約において、損をせず、得をする進め方のポイントについて書いていきます！
記事を最後まで読んで頂けると、
土地契約が怖くなくなり、自分主導で契約有利に進めれるようになると思います！
買主主導で契約を進める為に、契約前に絶対にやっておくべき事
重要事項説明書を事前にもらう。(遅くとも契約の1週間前)
重要事項説明書とは、土地契約にあたり、
土地情報(面積、建ぺい率、容積率、用途など)や
取引条件(手付解除期限、瑕疵担保、決済日、違約条件など)について記載された書類の事です。
契約を結ぶ前に重要事項説明書を用いて宅地建物取引士(宅建士)により、説明することが義務付けられています。
一般的には、重要事項の説明は、売買契約の当日にじっくりと時間を掛けて行われますが、普通の人は絶対に内容を理解する事が出来ないです。
契約当日に初めて重要事項説明書の説明を受けて、分からないことがあるままに契約をしてしまうのを避けるためにも事前に不動産屋にお願いして、事前にコピーを入手し、内容を理解した上で契約に臨みましょう！
作成するのに時間が掛かる等の事を言われた場合は、
契約日を後ろにズラシテでも事前に入手することをオススメします。
重要事項説明書が来たら、すぐ転送！
重要事項説明書を事前に入手したら、まずやることは、
その書類をそのままハウスメーカー営業マンに転送する事です。
(複数社いるなら複数社に転送する方がBest)
まずは何も中身確認せず、
『重要事項説明書が送られてきたので、転送します。確認お願いします。』くらいで、すぐに転送しましょう！
理由は、自分でイチから内容を理解しようとする時間が無駄だからです。
協力してくれる人には、徹底的に協力してもらいましょう！
ある程度経験のあるハウスメーカー営業マンなら、重要事項説明書については、何百回と目にしておられます。
その方々の視点で確認を頂いた方が、自分で全て調べるよりも効率的です。
ただ、注意しないといけないのは、
これで重要事項説明書の事前チェックが終わりではないという事です！
変更内容の意味、本質を理解する！
基本的に不動産屋との契約や重要事項の事前変更申し入れの際に、ハウスメーカーの営業マンが同席してくれて私たちの代わりに交渉をしてくれることは無く、交渉は私たち自身でする必要があります！
その時にその際に自分の思いをしっかりと伝えるためにも、意味の分からない言葉については、徹底的に理解し、その上で、変更したい理由について自分自身で理解し、説明出来るようになる必要があります。
これも重要事項説明書のチェックと同じで、自分ひとりでやる必要はありません！
ハウスメーカーの営業マンに教えてもらいましょう！
何度も言いますが、協力してくれる人には、徹底的に協力してもらいましょう！
あと、もし時間の余裕があるなら、各要求をに対しての返答を想定し、それに対する自分の返答想定についても考えておくことをオススメします。
不動産屋も理由があって記載をしている内容になると思いますし、変更要望はたいていは買主に有利になる内容(=売主には不利になる内容)がほとんどだと思いますので、すんなりと要望が通るとは思いません。
なので、こう言ったら、こう返ってくるから、こう言おうという想定を3ターン分くらい想定しておければ最高です！
あと、議論が平行線に進みそうになった時の落としどころ(妥協点)も予め用意をしておいた方が良いと思います。
ただ、これは準備に時間のある方だけで良いと思います。
なぜなら
要求の本質をしっかりと理解していれば、基本的にはその軸をブラさずに回答出来る
からです。
一番重要なのは、要求事項の本質を理解することです！
ハウスメーカーが教えてくれた変更要求をそのまま伝えるのでは無く、自分自身で理解し、自分の言葉で伝えることを意識してください！
不動産屋と交渉するのは、あなたです！
要望事項をリストにまとめる
これは私が2社のハウスメーカーから教えて頂いた内容を確実に不動産屋に伝えるために事前に用意した要望事項リストです。
フォーマットは何でも良いと思いますが、このように要望事項をまとめておくのは重要なポイントだと思います。
なぜなら、そもそも普通の人は土地購入をするという経験が無く、交渉をするときはたいがい緊張しています。
緊張で頭が真っ白になり、言いたいことを全て言えずに、あとから思い出して後悔はしたくないじゃないですか！
なので、キーワードを羅列しただけのリストでも良いので、作っておくと安心です。
ちなみに私は、貼り付けている画像のモノは自分用として、不動産屋に渡すのは要点だけを簡潔に書いたモノを別で作成し、そちらを不動産屋に渡しながら、順に説明をしていきました。
※自分用のモノはカンペ代わりに使用する目的もあり、言う必要の無い細かい事も書いてたので、不動産屋に必要以上の情報を与えると、それを踏まえて反論されるのを避ける目的がありました。
不動産屋に変更申し入れをする
ここまでの事前準備がしっかりと出来ていれば、何も怖い事は無いと思います。
自分の理解している事をそのまま伝えるだけになります！
あと、一つオススメなのが、あとから言った、言わないの話になる事を避けるために
スマホの録音機能を使う事です。
不動産屋の許可を取って実行することですが、これをするだけでも、不動産屋の対応は変わると思いますよ！
結果的に私は、全ての要望を買主に有利な条件へ変更して頂くことに成功しました！
地盤調査、測量をハウスメーカーにやってもらえるとベスト
あとおまけで契約までにやっておいた方が良い事としては、事前の土地調査です。
不動産屋と契約を結んだ後に、土地の欠陥や強度不足が分かってしまうとその改修や補強の為に追加でお金がかかってしまいます。
このような事にならないためにも、事前にハウスメーカー経由で調査に入ってもらいましょう！
基本的には、やってくれると思いますので、問題ないと思いますが。
ハウスメーカーとしては、土地に予想以上のお金がかかって、建物の予算が削られて他のハウスメーカーと契約されたら困りますからね。
契約
ここまで来れば、内容はかなり理解出来ているので、当日何かをする必要は無いと思っています。
手付金や印鑑などの準備物を忘れず臨みましょう！
服装についても普通の恰好でOKです。スーツなどで行く必要はありません。
この日に売主様と初めてお会いする事になるので、失礼にならない事だけ考えればOKです。
まとめ
不動産取引については、人生でもあまり経験する事の無い人がほとんどで、家づくりにおいて初めて経験をされると思います。
その中で私たちが有利に進めれるようにするための方法について、２回に分けて書いてきました。
これを実践すれば、必ずあなたの土地契約も上手く行くハズです！
土地契約までにやるべきポイント
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